Muchos propietarios piensan que el contrato de arras es el momento en el que la venta ya está prácticamente asegurada.
Sin embargo, la experiencia demuestra justamente lo contrario.
Una gran parte de los conflictos en las compraventas inmobiliarias no aparecen el día de la firma ante notario. Empiezan semanas o incluso meses antes, cuando se firma un contrato de arras redactado deprisa, utilizando modelos estándar o sin prever situaciones que posteriormente terminan bloqueando la operación.
En nuestro despacho vemos con frecuencia operaciones que podrían haberse desarrollado con absoluta normalidad y que acaban convirtiéndose en un proceso largo, costoso y lleno de incertidumbre simplemente porque el contrato inicial no protegía correctamente al vendedor.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado mediante el cual comprador y vendedor fijan las condiciones básicas de la futura compraventa.
Normalmente regula aspectos como:
- Precio de venta.
- Cantidad entregada como señal.
- Plazo para otorgar la escritura pública.
- Forma de pago.
- Distribución de determinados gastos.
- Consecuencias del incumplimiento.
Aunque muchas personas lo consideran un simple trámite previo a la escritura, desde el punto de vista jurídico constituye uno de los documentos más importantes de toda la operación.
El error más frecuente: utilizar un contrato estándar
Hoy en día es muy fácil descargar un contrato de Internet o utilizar un modelo genérico preparado para cualquier compraventa.
El problema es que ninguna compraventa es igual a otra.
Cada operación tiene circunstancias distintas:
- Herencias.
- Divorcios.
- Varios propietarios.
- No residentes.
- Compradores extranjeros.
- Viviendas hipotecadas.
- Viviendas alquiladas.
- Poderes notariales.
- Empresas propietarias.
- Menores de edad.
- Autorizaciones judiciales.
Cuando estas circunstancias no quedan correctamente reguladas desde el principio, los problemas suelen aparecer mucho antes de llegar al notario.
La firma del contrato no significa que la venta esté asegurada
Es habitual escuchar frases como:
"Ya hemos firmado las arras. Ya está vendido."
La realidad es muy distinta.
Entre la firma del contrato y la escritura pueden surgir numerosas incidencias:
- El comprador solicita modificar el precio.
- Aparecen nuevas condiciones de financiación.
- Se pretende cambiar la fecha de firma.
- Se solicita prorrogar los plazos.
- Se modifican las condiciones de pago.
- Fallece uno de los vendedores.
- Aparecen nuevos herederos.
- Existen problemas registrales.
- Se detectan cargas no previstas.
- Alguna de las partes deja de colaborar.
Cuando el contrato no regula adecuadamente estas situaciones, comienza una cadena de negociaciones que puede prolongarse durante meses.
Muchas operaciones fracasan por pequeños detalles
En nuestra experiencia, la mayoría de las ventas no se complican por grandes problemas jurídicos.
Se complican por cuestiones aparentemente pequeñas:
- Fechas redactadas de forma ambigua.
- Penalizaciones insuficientes.
- Cantidades entregadas sin suficiente protección.
- Condiciones suspensivas mal redactadas.
- Incumplimientos sin consecuencias claras.
- Falta de previsión sobre qué ocurre si aparecen incidencias antes de la escritura.
Son precisamente estos pequeños detalles los que terminan generando conflictos importantes.
El coste oculto de modificar continuamente un contrato
Uno de los aspectos menos conocidos es que una compraventa puede dejar de ser una operación sencilla para convertirse en una negociación permanente.
En ocasiones, después de firmar las arras aparecen sucesivamente:
- Nuevos anexos.
- Nuevos contratos.
- Cambios de comprador.
- Modificaciones de importes.
- Cambios en la forma de pago.
- Nuevas condiciones impuestas por alguna de las partes.
Cada modificación requiere volver a analizar la operación desde el punto de vista jurídico y fiscal.
No se trata simplemente de cambiar una fecha o una cifra.
Cada cambio puede afectar a las obligaciones asumidas por las partes y generar nuevas consecuencias legales.
El contrato no termina cuando se firma
Este es probablemente el aspecto que más sorprende a muchos vendedores.
Firmar el contrato de arras no significa que el trabajo jurídico haya terminado.
En realidad, es precisamente a partir de ese momento cuando comienzan muchas de las incidencias que deben gestionarse correctamente hasta la firma de la escritura pública.
En ocasiones es necesario intervenir para:
- Exigir el cumplimiento de los plazos.
- Resolver discrepancias entre comprador y vendedor.
- Interpretar cláusulas del contrato.
- Coordinar documentación pendiente.
- Evitar retrasos innecesarios.
- Proteger los intereses del vendedor cuando aparecen nuevas exigencias.
¿Quién defiende realmente los intereses del vendedor?
Durante una compraventa intervienen distintos profesionales.
La inmobiliaria desarrolla una labor muy importante acercando a comprador y vendedor y facilitando que la operación pueda llevarse a cabo.
El notario garantiza la legalidad del otorgamiento de la escritura pública.
Sin embargo, ninguno de ellos sustituye al profesional que analiza la operación desde el punto de vista exclusivo del vendedor y revisa las consecuencias jurídicas y fiscales que pueden derivarse del contrato firmado.
Precisamente por ello resulta recomendable que el vendedor cuente con asesoramiento independiente desde el inicio de la operación.
Un buen contrato evita muchos problemas futuros
La mejor compraventa no es aquella que llega rápidamente a la notaría.
Es aquella que llega a la notaría sin conflictos.
Un contrato bien preparado permite anticipar situaciones que muchas veces nadie contempla al inicio de la operación y ofrece mayor seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor.
Asesoramiento en compraventas inmobiliarias en España
En Cervantes Alarcón Consulting asesoramos a propietarios españoles y extranjeros durante todo el proceso de venta de inmuebles en España.
Nuestros servicios incluyen, entre otros:
- Redacción de contratos de arras y reserva.
- Revisión de contratos preparados por terceros.
- Compraventas con herencias.
- Compraventas de no residentes.
- Coordinación con notarios e inmobiliarias.
- Asesoramiento fiscal previo a la venta.
- Cálculo del IRPF por ganancia patrimonial.
- Plusvalía municipal.
- Resolución de incidencias surgidas antes de la escritura pública.
Una compraventa comienza mucho antes de la firma ante notario. Un contrato bien redactado desde el principio puede evitar meses de retrasos, conflictos y costes innecesarios.