Guía completa sobre la tributación de la ganancia patrimonial, el Modelo 210 y el 3% de la retención para no residentes
Cada año, miles de propietarios extranjeros venden una vivienda en España convencidos de que todo termina el día en que firman la escritura pública ante notario.
Sin embargo, para la Agencia Tributaria, ese suele ser el momento en el que comienza una de las obligaciones fiscales más importantes de toda la operación.
Muchos vendedores no residentes descubren meses después que:
- Han pagado más impuestos de los que realmente les correspondían.
- No aplicaron deducciones o beneficios fiscales a los que tenían derecho.
- Perdieron la posibilidad de recuperar parte del impuesto retenido.
- Presentaron incorrectamente el Modelo 210.
- Recibieron una liquidación provisional de la Agencia Tributaria reclamándoles más impuestos, intereses e incluso sanciones.
En Cervantes Alarcón Consulting atendemos con frecuencia a propietarios extranjeros que nos contactan cuando el problema ya existe.
La buena noticia es que la mayoría de estos errores pueden evitarse con un adecuado asesoramiento antes de la venta.
¿Debe un no residente pagar impuestos al vender una vivienda en España?
Sí.
Cuando una persona que no es residente fiscal en España vende un inmueble situado en territorio español, la ganancia patrimonial obtenida está, con carácter general, sujeta a tributación en España.
No importa que el propietario resida en:
- Reino Unido.
- Alemania.
- Francia.
- Bélgica.
- Países Bajos.
- Irlanda.
- Estados Unidos.
- Canadá.
- Australia.
España mantiene el derecho a gravar las ganancias derivadas de inmuebles situados en su territorio conforme a su legislación interna y a la mayoría de los Convenios para evitar la Doble Imposición.
El mayor error que cometen la mayoría de los vendedores
Muchos propietarios creen que el impuesto se calcula simplemente haciendo esta operación:
Precio de venta − Precio de compra = Ganancia patrimonial
Nada más lejos de la realidad.
La normativa española permite realizar numerosos ajustes que pueden modificar considerablemente la ganancia patrimonial.
No aplicarlos correctamente puede suponer pagar miles de euros más de impuestos.
El valor de adquisición es mucho más que el precio de compra
Uno de los errores más frecuentes consiste en olvidar gastos que pueden incrementar el valor de adquisición.
Dependiendo de cada caso, pueden formar parte del valor de adquisición:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- IVA.
- Actos Jurídicos Documentados.
- Honorarios de notaría.
- Gastos del Registro de la Propiedad.
- Honorarios de abogados y asesores.
- Impuesto sobre Sucesiones cuando el inmueble fue heredado.
- Determinadas inversiones y mejoras.
Cada uno de estos conceptos puede reducir legalmente la ganancia patrimonial si está correctamente documentado.
No todas las obras permiten reducir el impuesto
Muchos propietarios creen que cualquier gasto realizado en la vivienda disminuye el impuesto.
No es así.
La legislación distingue claramente entre:
- Reparaciones y conservación.
- Mejoras.
Las simples reparaciones normalmente no aumentan el valor de adquisición.
Sin embargo, determinadas mejoras sí pueden hacerlo.
Esta diferencia puede suponer miles de euros de ahorro fiscal.
Si la vivienda estuvo alquilada, el cálculo cambia completamente
Este es probablemente uno de los aspectos menos conocidos.
Si el inmueble estuvo arrendado, la Agencia Tributaria puede exigir que se tenga en cuenta la amortización mínima fiscal al calcular la ganancia patrimonial, incluso aunque el propietario nunca hubiera deducido dicha amortización.
Muchos vendedores desconocen completamente esta obligación hasta que reciben asesoramiento especializado.
¿Has heredado la vivienda?
En ese caso el cálculo también cambia.
Cuando el inmueble procede de una herencia, el valor de adquisición normalmente será el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, junto con determinados gastos inherentes a la adquisición.
Por ello, vender una vivienda heredada no tributa igual que vender una vivienda comprada.
Las viviendas adquiridas antes de 1995 pueden disfrutar de importantes ventajas fiscales
Si adquiriste tu vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, todavía podrían resultar aplicables determinados coeficientes reductores previstos en el régimen transitorio.
Muchos propietarios desconocen completamente esta posibilidad.
Cuando procede su aplicación, el ahorro fiscal puede ser muy importante.
Sin embargo, el cálculo requiere un análisis individualizado teniendo en cuenta:
- fecha de adquisición;
- valor de transmisión;
- operaciones anteriores;
- límite conjunto de 400.000 euros.
El famoso 3 % que retiene el comprador
Uno de los conceptos que más dudas genera entre los no residentes es la retención obligatoria del 3 %.
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211.
Muchos vendedores creen que ese dinero constituye un impuesto adicional.
No es correcto.
Ese 3 % únicamente constituye un pago a cuenta del impuesto definitivo.
Si finalmente la cuota tributaria resulta inferior, el vendedor podrá solicitar la devolución del exceso ingresado.
¿Es posible pagar menos impuestos legalmente?
En determinadas circunstancias, sí.
La legislación contempla distintos beneficios fiscales, entre ellos:
- determinadas exenciones parciales;
- deducción de gastos de adquisición y transmisión;
- aplicación de mejoras;
- exención por reinversión de vivienda habitual para determinados residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo.
Cada operación debe analizarse individualmente.
Dos viviendas aparentemente idénticas pueden generar impuestos completamente diferentes.
¿Por qué muchas calculadoras online ofrecen resultados incorrectos?
La mayoría de las calculadoras disponibles en Internet únicamente preguntan:
- precio de compra;
- precio de venta;
- fecha de adquisición.
Sin embargo, un cálculo correcto puede requerir analizar:
- escritura de compra;
- escritura de venta;
- gastos soportados;
- inversiones realizadas;
- situación de arrendamiento;
- amortizaciones;
- adquisiciones por herencia;
- retención del 3 %;
- residencia fiscal;
- Convenios de Doble Imposición.
Por eso es habitual que una simple calculadora no refleje la realidad tributaria del contribuyente.
Buscar asesoramiento antes de vender puede marcar la diferencia
Muchas personas solicitan ayuda cuando la venta ya se ha formalizado.
En ese momento ya pueden haberse perdido oportunidades importantes para optimizar la tributación o preparar adecuadamente la documentación necesaria.
Recibir asesoramiento antes de la firma permite identificar riesgos, evitar errores y planificar correctamente toda la operación.
Asesoramiento fiscal para no residentes que venden inmuebles en España
En Cervantes Alarcón Consulting asesoramos a propietarios extranjeros durante todo el proceso de venta de inmuebles en España.
Entre nuestros servicios se encuentran:
- Cálculo de la ganancia patrimonial.
- Presentación del Modelo 210.
- Solicitud de devolución del exceso de la retención del 3 %.
- Venta de inmuebles heredados.
- Tributación de no residentes.
- Revisión de mejoras y gastos deducibles.
- Coordinación con notarios y compradores.
- Planificación fiscal previa a la venta.
- Asesoramiento internacional.
¿Vas a vender una vivienda en España siendo no residente?
La diferencia entre una declaración correctamente preparada y otra realizada sin un análisis profesional puede suponer miles de euros.
Antes de vender un inmueble conviene conocer exactamente qué gastos pueden deducirse, qué beneficios fiscales son aplicables y cuál será realmente el impuesto a pagar.
En Cervantes Alarcón Consulting ayudamos a propietarios de todo el mundo a vender sus inmuebles en España con seguridad jurídica y con la tranquilidad de saber que únicamente pagarán los impuestos que legalmente les correspondan.