Guí completa sobre la exención por reinversión en vivienda habitual para residentes en la Unión Europez, Islandia, Noruega y Liechtenstein
Muchos propietarios extranjeros creen que vender una vivienda en España implica, inevitablemente, pagar el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial.
Sin embargo, existe una ventaja fiscal que continúa siendo una gran desconocida incluso entre numerosos contribuyentes y profesionales.
En determinadas circunstancias, es posible vender una vivienda situada en España sin pagar el impuesto sobre la ganancia patrimonial, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Se trata de una de las exenciones más importantes previstas por la legislación española y, sin embargo, sigue siendo una de las menos utilizadas.
¿Puede un no residente quedar exento de pagar el impuesto sobre la ganancia patrimonial?
Sí.
Aunque muchas personas creen que esta ventaja únicamente está reservada a los residentes fiscales en España, la realidad es distinta.
La normativa española permite aplicar esta exención también a determinados contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, siempre que se cumplan los requisitos establecidos legalmente.
Actualmente pueden beneficiarse de esta exención quienes sean residentes fiscales en:
- cualquier Estado miembro de la Unión Europea;
- Islandia;
- Noruega;
- y, desde el 11 de julio de 2021, también Liechtenstein.
Este cambio pasó prácticamente desapercibido para la mayoría de los propietarios extranjeros.
Una exención que puede ahorrar decenas de miles de euros
Imagina este supuesto.
Un matrimonio residente en Francia vende su vivienda habitual situada en España obteniendo una importante ganancia patrimonial.
Su primera reacción suele ser pensar:
"Tendremos que pagar impuestos en España."
Sin embargo, si el importe obtenido se reinvierte correctamente en otra vivienda habitual y se cumplen todos los requisitos exigidos por la normativa, la tributación puede reducirse considerablemente o incluso desaparecer.
En operaciones con ganancias elevadas, el ahorro fiscal puede alcanzar decenas de miles de euros.
El mayor error: pensar que basta con comprar otra vivienda
No es suficiente.
Esta exención exige cumplir una serie de requisitos que deben analizarse cuidadosamente.
Entre ellos destacan:
- que la vivienda transmitida tenga la consideración de vivienda habitual;
- que exista una verdadera reinversión;
- que dicha reinversión se realice dentro de los plazos legalmente establecidos;
- que pueda acreditarse documentalmente.
Cada uno de estos requisitos debe estudiarse individualmente.
¿Qué se entiende por vivienda habitual?
Este es uno de los conceptos que más dudas genera.
No toda vivienda utilizada ocasionalmente reúne esta condición.
Con carácter general, la normativa exige que la vivienda haya constituido la residencia habitual del contribuyente durante el período legalmente previsto.
Por ello, disponer de una vivienda en España donde únicamente se pasan las vacaciones normalmente no permitirá aplicar esta exención.
La reinversión no tiene por qué realizarse en España
Este es otro aspecto que sorprende a muchos propietarios.
La nueva vivienda habitual no tiene por qué adquirirse necesariamente en España.
Puede encontrarse en cualquier Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo que cumpla los requisitos establecidos por la legislación.
Este aspecto resulta especialmente relevante para ciudadanos británicos que vendieron su vivienda antes del Brexit, así como para residentes en Francia, Alemania, Bélgica, Países Bajos o Irlanda que regresan a su país de residencia después de vender su vivienda española.
¿Qué ocurre si únicamente reinviertes una parte del dinero?
La exención puede ser parcial.
Si solamente se reinvierte parte del importe obtenido en la venta, la exención se aplicará proporcionalmente.
Por ello, calcular correctamente la cantidad reinvertida resulta fundamental para determinar el impuesto definitivo.
Mucho cuidado con los plazos
Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que la compra de la nueva vivienda puede realizarse en cualquier momento.
No es así.
La normativa establece plazos concretos para efectuar la reinversión.
No respetarlos puede suponer perder completamente el derecho a la exención.
La Agencia Tributaria puede comprobar toda la operación
La exención no se concede automáticamente.
La Administración Tributaria puede comprobar, entre otras cuestiones:
- que la vivienda vendida constituía realmente la vivienda habitual;
- que la reinversión se ha producido;
- que los importes coinciden;
- que se han respetado los plazos;
- que toda la documentación acredita correctamente la operación.
Una planificación previa evita muchos problemas posteriores.
Un error puede hacerte perder una exención muy valiosa
Muchos contribuyentes presentan directamente el Modelo 210 creyendo que únicamente deben calcular la ganancia patrimonial.
Sin embargo, si reúnen los requisitos para aplicar la exención por reinversión y no la solicitan correctamente, pueden terminar pagando un impuesto que legalmente no les correspondía.
Recuperar posteriormente ese dinero puede convertirse en un procedimiento largo y complejo.
¿Quién puede beneficiarse realmente?
Cada operación debe analizarse individualmente.
Factores como:
- la residencia fiscal;
- la consideración de vivienda habitual;
- la fecha de adquisición;
- la fecha de venta;
- el importe reinvertido;
- la nueva vivienda adquirida;
- los plazos de reinversión;
pueden modificar completamente el resultado fiscal.
Por ello, dos propietarios que venden viviendas similares pueden acabar pagando impuestos muy diferentes.
Asesoramiento especializado para no residentes que venden inmuebles en España
En Cervantes Alarcón Consulting asesoramos a propietarios extranjeros durante todo el proceso de venta de inmuebles en España.
Analizamos previamente si resulta posible aplicar:
- la exención por reinversión;
- las reducciones legalmente previstas;
- los gastos deducibles;
- los beneficios fiscales aplicables;
- y la correcta presentación del Modelo 210.
Nuestro objetivo no consiste únicamente en presentar una declaración tributaria.
Nuestro trabajo consiste en asegurarnos de que cada cliente pague exclusivamente los impuestos que legalmente le corresponden.
¿Vas a vender tu vivienda habitual en España?
Si eres residente fiscal en otro Estado miembro de la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, podrías tener derecho a una de las exenciones fiscales más desconocidas de la legislación española.
Antes de vender, conviene comprobar si reúnes todos los requisitos.
Una correcta planificación puede marcar la diferencia entre pagar miles de euros en impuestos o beneficiarte de una exención prevista por la ley.