Cuando se trata de comprar una propiedad, hay una opción financiera inteligente que es posible que no hayas considerado: tomar la hipoteca del propietario actual en lugar de firmar una nueva. Este proceso, conocido como subrogación en español, puede ofrecer beneficios significativos y potencialmente ahorrarte una cantidad considerable en impuestos.
Imagina que estás a punto de finalizar la compra de una propiedad y necesitas financiamiento. Antes de acudir a bancos o instituciones financieras para obtener una nueva hipoteca, vale la pena investigar si el propietario actual tiene una hipoteca existente que cumpla con tus requisitos. Si es así, es posible que tengas la opción de subrogar la hipoteca, sujeta a la aprobación del prestamista.
Aquí te explicamos por qué este enfoque puede ser ventajoso:
- Ahorro de Impuestos: Cuando se emite una nueva hipoteca, se aplica un impuesto regional llamado Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto se basa en el valor indicado en los documentos notariales, generalmente calculado sobre el monto de la hipoteca más tres años de intereses. Al tomar la hipoteca existente, puedes evitar este impuesto por completo, lo que te ahorrará una suma considerable.
- Exención de AJD: La transferencia de una hipoteca existente a tu nombre está exenta del impuesto AJD, lo que proporciona una notable laguna en el sistema tributario. Los bancos españoles generalmente respaldan la subrogación de hipotecas, siempre que cumplas con sus criterios de préstamo. Sin embargo, optar por una nueva hipoteca implicaría pagar el AJD.
- Flexibilidad en los Términos de la Hipoteca: Si necesitas modificar algún término de la hipoteca, como aumentar el monto del préstamo o ajustar los plazos de pago, puedes negociar directamente con el titular de la hipoteca antes de completar el proceso de subrogación. Ciertas modificaciones, como cambios en la tasa de interés o la extensión del período de pago, están exentas del AJD.
- Cuidado con el Impacto de la Tasación: Es fundamental tener precaución al solicitar modificaciones en los términos de la hipoteca, especialmente si implica aumentar el monto del préstamo. Si se requiere una nueva tasación y se utiliza para ajustar los términos de la hipoteca, las autoridades fiscales pueden considerarlo como una modificación de la base de la hipoteca, lo que desencadenaría pagos adicionales de AJD.
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