Si tienes un apartamento sin usar en una zona turística, es posible que te sientas tentado por la oferta de lucrativos alquileres de corta duración para convertirlo en un alquiler turístico. Pero primero haz tus cálculos y decide si no sería mejor alquilarlo para uso residencial…
Es más caro alquilarlo para corta duración…
En primer lugar, no olvides que los costos operativos de los alquileres de corta duración son más altos que los de los alquileres a largo plazo. Aquí tienes algunos ejemplos a tener en cuenta:
- Servicios públicos: tienes que pagar el agua, la electricidad, internet, etc., para los alquileres de corta duración, mientras que si lo alquilas a largo plazo, el inquilino asume estos costos.
- Costos de limpieza después de cada alquiler, además de tener que realizar las innumerables reparaciones pequeñas para asegurarse de que el apartamento se mantenga en condiciones.
- Costos de publicidad o la comisión que tienes que pagar a las agencias de alquiler.
- Más impuestos también.
Si alquilas tu propiedad para uso residencial, puedes aplicar una reducción de hasta el 60% en la renta imponible declarada en tu declaración anual del impuesto sobre la renta personal (IRPF). Pero para los alquileres de corta duración, pagas impuestos sobre todo el ingreso.
Para los contribuyentes de alto nivel impositivo, aquellos que pagan el 45% sobre todo el ingreso que excede los 60,000 euros, esto significa que por cada 1,000 euros de ingresos que declares, estás pagando 270 euros más en tu IRPF (450 euros – (1,000 euros x (1-0.6) x 45%).
Haz tus cálculos
Estudio de caso: Margaret tiene costos acumulados anuales de 4,000 euros en su apartamento (IBI, comunidad, seguro). Si lo alquila a una familia para un alquiler a largo plazo, espera recibir 12,000 euros al año.
Pero si decide alquilarlo para alquileres de corta duración, espera tener costos operativos adicionales de 3,000 euros al año (servicios públicos y limpieza). Veamos cómo se desglosan los números:
Alquiler a largo plazo: Un ingreso de 8,000 euros al año (después de los costos operativos). Pero Margaret puede solicitar una reducción del 60% en este total imponible, ya que se trata de un alquiler residencial, lo que significa que solo tiene que pagar impuestos sobre 3,800 euros. Suponiendo que sea contribuyente del tipo impositivo más alto (45%), entonces su ganancia teórica después de impuestos y costos es de 6,724 euros.
Alquiler a corto plazo: Para obtener la misma ganancia después de impuestos y costos (6,724 euros), Margaret tiene que asumir costos adicionales fijos y operativos de 7,000 euros. Luego, tiene que asumir otros 5,480 euros en impuestos sobre el total.
Por lo tanto, para ganar el mismo beneficio que en el escenario de alquiler a largo plazo, Margaret debe tener un ingreso mínimo de 19,204 euros en el escenario de alquileres de corta duración. Esto equivale a alquilar la propiedad por 370 euros a la semana, todas las semanas del año.
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Ah, y no olvides registrar tu alquiler ante las autoridades; las agencias de alquiler y los portales de propiedad en línea pronto enviarán información a la Agencia Tributaria que les permitirá identificar las propiedades en alquiler que se están alquilando sin pagar impuestos sobre los ingresos.